Статьи

Как правильно считать неустойку по ДДУ

Дольщики, заранее вкладывая деньги в строительство жилого дома, априори знают, что новоселье будут праздновать не скоро. Ожидание обычно затягивается на долгое время, более длительное, чем предполагалось изначально. В действительности, несостоявшиеся новосёлы оказываются заложниками той ситуации, которая уготовлена застройщиком – срок сдачи объекта переносится и переносится, несмотря ни на что. Закон даёт право дольщику выбрать – согласиться на пересмотр срока сдачи или подать заявление в суд, предъявив иск к недобросовестному застройщику. И вот тут, в первом случае, в качестве «подводного камня», выступает один маленький нюанс. Согласно законодательству, если застройщик понимает, что объект сдать не удастся в срок, указанный в ДДУ, он обязан за 60 дней до наступления конечной даты известить участников о продлении сроков. При отсутствии возражений стороны подписывают дополнительное соглашение. И вот теперь этот камушек, о котором многие не знают!

Согласившись на изменение срока, дольщик в дальнейшем не сможет получить неустойку. Причём, закон не обязывает согласиться с продлением сроков, а лишь предоставляет право выбора. И вот тут, внимание! – камушек номер два! Дольщик, участник строительства, может и не ответить на предложение застройщика. В таком случае его молчание расценивается, как принятие предложения.


Если дольщик не желает мириться с тем, что застройщик просрочил сдачу жилого объекта, он может проявить инициативу, начав процесс взыскания неустойки с застройщика, причём сумма может быть довольно внушительной. При оформлении документов в судебные инстанции следует правильно произвести расчёт. Как это сделать?
Согласно ст. 214 ФЗ от 30 декабря 2004 неустойку рассчитывают на основании ключевой ставки, она непостоянна, ЦБ её периодически меняет. Поэтому при проведении расчета ориентируются на ставку, которая действительна в данный момент. В качестве единицы берут 1/300 ставки от всей суммы договора, за один день просрочки. Причём, для обычных граждан % считают в двойном размере. Единая ставка рефинансирования ЦБ РФ на 2020 год составляет 6% годовых. Здесь приведена инструкция, со всеми подробностями, как рассчитать самостоятельно неустойку по ДДУ.


Неустойка = (Цена ДДУ /100× ставка ЦБ на момент расчета (10/300)) × 2× количество дней просрочки. По факту подписанного акта приёма-передачи, периодом просрочки считается тот срок, который идёт за конечным сроком передачи жилья по договору, до стоящей в договоре дате. Если акт приёма-передачи ещё не подписан, неустойку рассчитывают на день отправки претензии, либо подачи судебного иска, исходя из реального количества просроченных дней. В случае подписания акта к моменту начала судебного заседания, меняется ставка ЦБ, в результате увеличится просрочка. При таком раскладе подают ходатайство об увеличении суммы требований к иску. Необходимо учесть, что возмещение всегда рассчитывают, исходя из оплаченной по договору долевого участия суммы. При покупке квартиры по переуступке прав, в стоимость которой включена также оплата самой уступки, все зависимости от этого, расчёт делают от стоимости, оплаченной по ДДУ.

Например:
Цена по ДДУ = 5 млн. рублей
Число просроченных дней – 75
(5 000 000/100 ×10/300 (0.033))×2 =3 300 руб (за один день) × 75 = 247 500 руб (неустойка за весь период просрочки)
При использовании для подсчёта калькулятором неустойки обычно используется текущая ставка – 6%, о чём было сказано выше. Однако, дольщик в судебных баталиях вправе применить ставку
• по периодам;
• следующего дня от последней даты передачи;
• на сегодняшний день.

Суды могут делать расчёт по-своему. Если мнение дольщика не совпадает с решением судьи – он вправе апеллировать. Вполне возможно, что апелляция посчитает, как этого желает истец.
Тонкое место в выборе ставки в том, что у судов нет единого мнения, по какой ставке считать лучше. Именно поэтому участник долевого строительства вправе считать так, как ему выгодно.
Статья